Condômino inadimplente: como o síndico deve cobrar a taxa condominial atrasada

Atualizado em novembro de 2026. Conteúdo informativo, sem caráter de consulta jurídica.

Resposta rápida: o condômino que atrasa a taxa condominial fica sujeito a juros e multa (Código Civil, art. 1.336, §1º): juros previstos na convenção ou, se não houver previsão, de 1% ao mês, e multa de até 2% sobre o débito. O condomínio tem 5 anos, contados do dia seguinte ao vencimento de cada parcela, para cobrar (STJ, Tema 949). O caminho recomendado é agir cedo: avisar, negociar por escrito e, se não houver acordo, cobrar na Justiça.

Em Atibaia e região, a inadimplência é um dos maiores problemas de síndicos e conselhos, porque as despesas do condomínio não param quando alguns deixam de pagar: quem está em dia acaba cobrindo o buraco. A seguir, o que a lei diz e como a LIVE Condomínios recomenda organizar a cobrança.

Qual a multa e os juros para quem atrasa o condomínio?

O art. 1.336, §1º, do Código Civil diz que o condômino que não paga sua contribuição fica sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos de 1% ao mês, e multa de até 2% sobre o débito.

Na prática, isso significa que:

1. a convenção pode definir os juros de mora; se ela for omissa, aplica-se 1% ao mês;

2. a multa não pode passar de 2% do valor devido;

3. a convenção pode prever também atualização monetária, o que vale conferir no seu documento.

Exemplo simples: uma cota de R$ 500,00 paga com um mês de atraso, sem convenção específica, teria multa de até R$ 10,00 (2%) e juros de R$ 5,00 (1% ao mês), somando R$ 515,00 antes de qualquer atualização monetária prevista. Cobrar acima desses limites expõe o condomínio a questionamentos.

Quanto tempo o condomínio tem para cobrar a taxa atrasada?

Cinco anos. O Superior Tribunal de Justiça fixou, em recurso repetitivo (REsp 1.483.930/DF, Tema 949, relator Ministro Luis Felipe Salomão), que é de cinco anos o prazo para o condomínio cobrar taxa condominial, ordinária ou extraordinária, a contar do dia seguinte ao vencimento de cada prestação.

Isso quer dizer que cada mês vence e prescreve separadamente. Deixar a cobrança "para depois" pode custar parcelas antigas. É mais um motivo para o síndico ter uma rotina de cobrança e registrar tudo.

Como o síndico deve cobrar o condômino inadimplente? Passo a passo

1. Confira o débito. Verifique se o pagamento realmente não foi feito, o valor da cota e a data de vencimento, e se a cobrança está prevista na convenção ou foi aprovada em assembleia.

2. Avise logo. Uma comunicação cordial e por escrito, com o valor atualizado, evita que o atraso vire acúmulo.

3. Ofereça acordo. Proponha parcelamento por escrito, com valores, datas e consequências de novo atraso. O acordo deve ser documentado e guardado.

4. Notifique formalmente. Se não houver resposta, envie notificação com comprovação de recebimento, resumindo o débito e o prazo para regularizar.

5. Cobre na Justiça. Sem acordo, o condomínio pode ajuizar a ação, preferencialmente com orientação de advogado.

6. Mantenha tudo registrado. Atas, comunicados, boletos, extratos e protocolos sustentam a cobrança.

Evite expor o devedor em murais, grupos de mensagens ou assembleias com nome e valor. Além de constrangedor, esse tipo de exposição costuma gerar questionamento judicial contra o condomínio.

Dá para cobrar a taxa condominial direto na Justiça, sem precisar de uma ação longa?

Sim, em muitos casos. O art. 784, X, do Código de Processo Civil (CPC, Lei 13.105/2015) inclui entre os títulos executivos extrajudiciais o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, desde que previstas na convenção ou aprovadas em assembleia e comprovadas documentalmente. Na prática, isso permite ao condomínio entrar com uma execução, que costuma ser mais rápida que uma ação de conhecimento.

Para isso funcionar, o condomínio precisa ter a convenção atualizada, as atas de aprovação do orçamento e os comprovantes de cobrança bem organizados. É por isso que a documentação importa tanto quanto a cobrança em si.

O síndico pode proibir o inadimplente de usar a piscina, o salão ou a academia?

Não é recomendado. No REsp 1.564.030/MG, a Terceira Turma do STJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, negou provimento a recurso de um condomínio que havia impedido uma moradora em atraso e seus familiares de usar o clube, com base no regimento interno. Para o colegiado, o direito de usar as partes comuns decorre da fração ideal da unidade, e não de estar em dia com a taxa.

Esse é o entendimento do STJ nesse julgamento. Por isso, em vez de restringir o uso, o caminho mais seguro é a cobrança por meio dos instrumentos legais. Antes de adotar qualquer sanção, o síndico deve consultar um advogado.

O condomínio pode cobrar honorários de advogado do inadimplente?

É um tema em discussão. Há projetos de lei na Câmara dos Deputados que pretendem mudar o art. 1.336 do Código Civil sobre o assunto, como o PL 6018/2025 e o PL 4764/2026. Projeto de lei não é lei: enquanto não for aprovado, sancionado e publicado, não muda as regras. Antes de cobrar honorários do condômino, confirme o entendimento atual com um advogado e verifique o que a convenção diz.

Como evitar que a inadimplência cresça?

A prevenção é mais barata que a cobrança. Algumas medidas que ajudam:

• orçamento realista, aprovado em assembleia, para a taxa não ser surpresa;

• boleto enviado com antecedência e canais claros para segunda via;

• acompanhamento mensal da inadimplência, com relatório simples para o conselho;

• cobrança padronizada, para tratar todos os condôminos da mesma forma;

• prestação de contas transparente: quem entende para onde vai o dinheiro paga com mais confiança.

Uma administradora com rotina financeira organizada ajuda o síndico a seguir esse roteiro. Veja também como a nota fiscal da taxa condominial pode mudar a rotina financeira a partir de 1º de dezembro.

E nos loteamentos e associações de moradores?

Em loteamentos e associações, a cobrança de contribuições segue o estatuto, o contrato e a legislação aplicável, e pode ser diferente da de um condomínio edilício. Confira o estatuto da sua associação e, na dúvida, procure orientação jurídica.

Perguntas frequentes

Qual a multa por atraso na taxa de condomínio?

Até 2% sobre o débito, conforme o art. 1.336, §1º, do Código Civil. Os juros são os previstos na convenção ou, se não houver, 1% ao mês.

Em quanto tempo prescreve a dívida de condomínio?

Em cinco anos, a contar do dia seguinte ao vencimento de cada prestação, segundo o STJ (REsp 1.483.930/DF, Tema 949).

O síndico pode divulgar o nome dos inadimplentes?

Não é recomendável. A exposição pode gerar questionamento judicial contra o condomínio. Prefira comunicados por escrito e relatórios sem nomes.

Quem deve cobrar o inadimplente: o síndico ou a administradora?

O síndico representa o condomínio, e a administradora pode apoiar na emissão de boletos, no acompanhamento e na cobrança administrativa, conforme o contrato. A cobrança judicial é feita pelo condomínio por meio de advogado.

Precisa de ajuda para organizar a cobrança do seu condomínio?

A LIVE Condomínios atende condomínios, associações e loteamentos em Atibaia e região, com equipe financeira e jurídica que acompanha a inadimplência, emite boletos, presta contas com clareza e orienta o síndico em cada etapa. Peça um orçamento pelo telefone (11) 97437-4203 ou pelo e-mail contato@livecondominios.com.br.

Leia também: Nota fiscal da taxa condominial, Assembleia de condomínio, Como destituir o síndico e Como escolher a administradora de condomínio em Atibaia.

Este texto tem caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso concreto, que depende da convenção, do regimento interno e da legislação aplicável.