Assembleia de condomínio: como convocar, qual o quórum e quando vale a assembleia virtual

há 3 dias

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Atualizado em outubro de 2026. Conteúdo informativo, sem caráter de consulta jurídica.

Resposta rápida: o síndico deve convocar a assembleia ordinária todos os anos (Código Civil, art. 1.350) e pode convocar assembleias extraordinárias quando for preciso, assim como um quarto dos condôminos (art. 1.355). Todos os condôminos precisam ser convocados; se algum ficar de fora, a assembleia não pode deliberar (art. 1.354). Em primeira convocação, vale a maioria dos presentes que represente pelo menos metade das frações ideais (art. 1.352); em segunda, a maioria dos presentes (art. 1.353), sempre ressalvados os quóruns especiais. A assembleia virtual é permitida, desde que a convenção não a proíba (art. 1.354-A).

Em Atibaia e região, boa parte dos conflitos entre síndico e moradores nasce de uma assembleia mal convocada ou mal conduzida. Seguir o roteiro abaixo evita nulidades e dá segurança às decisões.

Quando o síndico precisa convocar a assembleia?

A assembleia ordinária deve ser convocada todos os anos, na forma prevista na convenção. Nela se aprova o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e, se for o caso, elege-se o síndico substituto e altera-se o regimento interno (art. 1.350).

As assembleias extraordinárias, por sua vez, podem ser convocadas sempre que houver assunto urgente ou fora da rotina, como uma obra, uma mudança de regra ou uma multa a ser deliberada. Quem convoca é o síndico ou um quarto dos condôminos (art. 1.355).

E se o síndico não convocar a assembleia?

Se o síndico não convocar a assembleia anual, um quarto dos condôminos pode fazê-lo (art. 1.350, §1º). Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a pedido de qualquer condômino (art. 1.350, §2º).

Como deve ser a convocação (edital)?

O Código Civil não define o prazo mínimo nem o meio de envio do edital: isso vem da convenção. Por isso, o primeiro passo é ler o que a convenção do seu condomínio determina. Em geral, um edital bem feito traz:

data, horário e local (ou o link e as instruções de acesso, se for virtual);
horários da primeira e da segunda convocação;
pauta clara, item por item, sem "assuntos gerais" que escondam decisões importantes;
identificação de quem convoca (o síndico ou os condôminos) e a data de emissão.

O ponto central é um só: todos os condôminos devem ser convocados. Sem isso, a assembleia não pode deliberar (art. 1.354), e as decisões ficam vulneráveis a questionamento.

Qual o quórum para aprovar as decisões?

Salvo quando a lei ou a convenção exigir quórum especial, vale a regra geral:

Primeira convocação: maioria dos votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais (art. 1.352).
Segunda convocação: maioria dos votos dos presentes (art. 1.353).

Os votos são proporcionais às frações ideais de cada unidade, salvo disposição diversa da convenção (art. 1.352, parágrafo único).

Quando é preciso um quórum especial?

Algumas decisões exigem mais do que a maioria. Dois exemplos previstos no Código Civil:

alterar a convenção depende de dois terços dos votos dos condôminos (art. 1.351);
mudar a destinação do edifício ou da unidade depende da unanimidade (art. 1.351).

A convenção pode prever outros quóruns para assuntos específicos. Antes de pôr um item em votação, confira se há exigência especial para ele.

O que fazer se o quórum especial não for atingido?

Desde a Lei 14.309/2022, a assembleia pode, por maioria dos presentes, transformar a reunião em sessão permanente. Isso permite continuar a votação em nova sessão, com data e hora marcadas, dentro de um prazo de até 60 dias, convocando os presentes e as unidades ausentes. O conjunto deve ser concluído em até 90 dias (art. 1.353 e seus parágrafos). É uma alternativa útil para quem tem dificuldade de reunir muitos votos de uma só vez.

Quem pode votar na assembleia?

O condômino em dia com suas obrigações tem direito de votar e participar das deliberações (art. 1.335, III). Por isso, o síndico deve conferir a situação financeira de cada unidade antes da assembleia e registrar o critério usado na ata, para evitar contestação.

A assembleia virtual é válida?

Sim. A Lei 14.309/2022 incluiu o art. 1.354-A no Código Civil: a convocação, a realização e a deliberação da assembleia podem ocorrer por meios eletrônicos, desde que a convenção não vede e sejam preservados os direitos de voz, de debate e de voto.

Na prática, vale observar:

Instruções de acesso no edital: informe plataforma, link e como votar.
Possibilidade de formato híbrido: parte dos condôminos pode participar presencialmente e parte pela internet.
Ata eletrônica: ela é lavrada depois da apuração dos votos.
Regras no regimento interno: normas complementares sobre o formato virtual podem ser aprovadas pelo regimento interno.

A lei também trata das falhas de equipamento ou de conexão do próprio condômino, que não geram responsabilidade para a administração. Ainda assim, o recomendável é registrar o acesso e oferecer apoio a quem tiver dificuldade.

E nos loteamentos e associações de moradores?

Em loteamentos e associações, a assembleia costuma seguir o estatuto e o regulamento interno, e não o regime do condomínio edilício do Código Civil. Convocação, quórum e voto virtual podem mudar. Antes de agir, confira o estatuto da sua associação e, se necessário, a legislação local.

Perguntas frequentes

Quantos dias antes é preciso avisar a assembleia?

O Código Civil não fixa um prazo geral. Vale o que a convenção determina. Se ela for omissa, o recomendável é dar tempo razoável para que todos possam se organizar e comparecer.

A assembleia pode começar com poucos condôminos?

Em segunda convocação, a regra geral é a maioria dos presentes (art. 1.353). Onde houver quórum especial, ele continua valendo, e a convenção pode trazer exigências próprias de instalação.

O condômino inadimplente pode votar?

Pela lei, o direito de votar é do condômino quite com suas obrigações (art. 1.335, III). O síndico deve conferir a situação de cada unidade e documentar o critério.

A assembleia virtual precisa estar prevista na convenção?

Não. A lei autoriza o formato eletrônico desde que a convenção não o proíba (art. 1.354-A).

Quem convoca uma assembleia extraordinária?

O síndico ou um quarto dos condôminos (art. 1.355).

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Este texto tem caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise de um advogado sobre o caso concreto, que depende da convenção, do regimento interno e da legislação aplicáveis.