Interpretação dos direitos e deveres dos Inquilinos frente o Condomínio - Parte 2
Pagar a taxa de condomínio?
É dever do condômino contribuir para a manutenção e pagamento das despesas do condomínio, notadamente aquelas que estão ligadas às áreas e serviços de uso comum, como piscinas, jardins, sistema de segurança, portarias, dentre outras. O custeio destas despesas, tal qual o direito ao voto, é calculado sempre com base na fração ideal de cada proprietário em relação ao todo.
Além disso, estas despesas se dividem em duas espécies, ordinárias e extraordinárias. Por ordinárias teremos as despesas recorrentes e necessárias ao funcionamento do condomínio ou loteamento; por sua vez, extraordinárias são as despesas esporádicas, tais como ampliações de estrutura, construção de espaços novos, pintura da fachada, indenizações trabalhistas etc. A lei de locações cria um rol aberto de despesas, citando exemplos, mas não se limitando a estes, de modo que sempre se terá de analisar a natureza daquela despesa que se pretende cobrar, quer do inquilino, quer do locador.
Diferente, porém, do que ocorre no caso do voto em assembleia, o dever de pagar as despesas do condomínio pode ser transferido ao inquilino. A lei de locações prevê em seu art. 23, inciso XII, que é dever do locatário pagar as despesas ordinárias de condomínio.
Neste caso, o dever de pagar pode ser transferido ao inquilino, porém, somente em relação às despesas ordinárias. As despesas extraordinárias de condomínio sempre serão dever do proprietário, porquê visam agregar ou manter valor à propriedade. Daí o motivo de não poderem ser transferidas ao locatário.
Mas, e o fundo de reserva? O que tem de ser pensado aqui é o objetivo do fundo de reserva. Essa poupança geralmente é criada nos condomínios para custear os gastos não previstos e esporádicos, urgentes ou não, mas que não serão nunca recorrentes. Desta forma, não se destinando à manutenção do prédio, seu pagamento é dever do condômino e não do inquilino.
Importante destacar ainda que, mesmo autorizando o locador a exigir do locatário o pagamento das despesas ordinárias de condomínio, esta exigência, decorrente de um contrato particular celebrado entre estas partes, não havendo nenhum prejuízo ao condomínio e aos demais condôminos. Ou seja, perante o condomínio ou loteamento o proprietário é quem responde por eventual inadimplemento.
Usar as áreas comuns e de lazer?
Assim como nos casos anteriores, para resolver esta questão é necessário interpretar a relação que se estabelece entre o locador e o locatário. Pelo contrato de locação, dissemos, se transfere o direito de uso. Também pelo contrato de locação o locador deve garantir ao inquilino o uso pacífico e pleno do imóvel, não podendo interferir na utilização do bem durante a vigência do contrato, desde que o inquilino dê ao imóvel a correta destinação, tal como pactuado.
O uso das áreas comuns e de lazer, garagens, piscinas, jardins etc. é, sob este enfoque, decorrente lógico do uso do apartamento ou casa, não sendo necessário constar expressamente no contrato de locação que o imóvel alugado dá direito ao uso destes espaços.
Não há, no entanto, regulamentação legal sobre o tema. E quando a lei não delimita, os costumes e comportamentos estabelecem os limites dos direitos na prática.
Normalmente, o locador, ao celebrar o contrato de locação perde o direito autônomo de usar as áreas comuns e de lazer. Veja, faria sentido que o proprietário pudesse assistir TV na sala do inquilino sem ser convidado por este, somente porque é o dono do imóvel? No mesmo sentido, sendo as áreas de lazer destinadas à complementar o uso do imóvel, estando este alugado, também o direito de usar esses espaços ficará vinculado ao uso da unidade autônoma. Nada impede, porém, que a convite do inquilino o locador use os espaços, e até mesmo, assista TV.
O recomendável é sempre que se preveja na convenção de condomínio ou regimento interno qual regra será observada nesta situação. Nada impede que, por convenção, se permita a continuidade do uso pelo proprietário mesmo quando o imóvel esteja alugado.
Como se pode observar, o desconhecimento de algumas regras e limites pode gerar diversos problemas dentro de um condomínio. É indispensável que o síndico e o condomínio estejam muito bem assessorados tanto para evitar que problemas surjam, como para ajudar a solucionar os que por ventura ocorram. Uma boa administradora estará sempre ao lado do condomínio para respaldar suas ações e orientar sobre o melhor caminho, o que ao longo do tempo ser refletirá em uma convivência harmônica e pacífica entre todos os condôminos.
Por Luís Filipe de Oliveira Jesus
Diretor Jurídico Live
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