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  • Foto do escritorD.I Condomínios

Inadimplência e uso das Áreas Comuns

Qual a consequência do não pagamento das taxas condominiais?

Um dos maiores problemas enfrentados pelos Condomínios e Loteamentos, e diga-se, também dos mais corriqueiros, é a inadimplência das despesas mensais e contribuições ordinárias. Algumas vezes o problema incomoda tanto que o síndico procura a prestação dos serviços de administração só para sanar o entrave financeiro gerado pela não colaboração dos proprietários.


Noticiou o portal de notícias G1, que a inadimplência geral entre os brasileiros alcançou, em março de 2019, o incrível número de 63 milhões de endividados, o que representa cerca de 40% da população adulta brasileira, segundo dados colhidos pelo SERASA1 . Isso como reflexo do aumento do desemprego e da resistência da inflação, somados a um cenário de economia que recém se recupera, a passos lentos, de forte recessão.


E a contração econômica, que gera perda do poder aquisitivo do brasileiro, refletiu não só no seu poder de expandir o patrimônio, como também no poder de suportar as despesas rotineiras. Segundo dados da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi)2, a inadimplência geral dos condomínios que girava em torno de 5%, atingiu 12% em junho de 2019. Em alguns casos mais extremos, o comprometimento da receita pode chegar a 25%.


O gestor do condomínio, seja o síndico ou a administradora, encurralados pelas contas que não fecham, muitas vezes procuram medidas para punir os inadimplentes. Comumente se vê a imposição de multas e juros, estas que devem vir previstas nas convenções de condomínio em acordo com a Lei. Tal desestímulo, no entanto, muitas vezes não é suficiente, o que leva o síndico e os condôminos a pedir por sanções mais severas.


Não raras as vezes iremos nos deparar com a proibição do uso das áreas comuns, especialmente das áreas de lazer, pelos condôminos inadimplentes. Essa situação é objeto de diversos processos judiciais país à fora.


Mas, é possível impor este tipo de restrição em razão de não pagamento? A resposta é negativa. Muitos condomínios estipulam em seus respectivos regimentos internos este tipo de sanção dentre outras. A criatividade humana não tem limites!


Em maio de 2019, o Superior Tribunal de Justiça – STJ, julgando ação do Estado de São Paulo decidiu que a imposição deste tipo de restrição é ilegal3. No caso dos autos, uma proprietária que acumulava uma impressionante dívida de R$ 290.000,00 foi proibida de usar as áreas comuns e de lazer do prédio em que morava.


Acolhendo a tese da condômina, o Tribunal firmou entendimento de que, não estando estes tipos de punições previstos em lei, e se tratando de normas que restritivas de direito, não pode a convenção de condomínio, o regimento interno, e nem mesmo o juiz, aplicar in casu, interpretação ampliativa da norma legal.


Para o juiz que deu a decisão, é inegável “que a inadimplência dos recorrentes vem gerando prejuízos ao condomínio”, mas, a própria Lei ao disciplinar a matéria prevê outros meios e ferramentas para exigir do devedor o pagamento, “sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino e demais moradores”. O que se põe em jogo são direitos fundamentais humanos, como o lazer, respeito, dignidade, sossego, em contraposição ao interesse econômico do condomínio, que é também direito legítimo.


De tal sorte, além das medidas corretivas de cobrança, estas de largo conhecimento geral. Recomenda-se ao condomínio, e especialmente ao síndico, tomar outras medidas preventivas da inadimplência.


Transparência sobre as contas, campanhas de informação, aproximação entre os condôminos, criação de canais de ouvidoria e controladoria interna, são alguns dos exemplos do que é possível fazer para mitigar a inadimplência.



Por Luís Filipe de Oliveira Jesus

Diretor Jurídico Live



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