Entendendo as normas básicas de estruturação e funcionamento de um Condomínio
Se você mora em condomínio com certeza já se perguntou em algum momento o porquê de não poder alterar a cor da fachada da sua unidade ou as esquadrias das janelas e varanda. Se você mora em loteamentos fechados, também já deve ter se perguntado o motivo de não poder construir sua garagem da forma como quer.
Os dois exemplos acima dizem respeito às normas de convivência e uso da propriedade nos condomínios prediais e loteamentos fechados. Originada do latim esquadro, a palavra norma deve ser entendida como toda e qualquer regra socialmente estabelecida num determinado conjunto humano para determinar padrões benéficos ou maléficos de conduta dos indivíduos. Estas normas podem ser escritas ou não.
No Brasil, muito embora existam normas não escritas, decorrentes dos costumes, o sistema adotado é o positivista, ou seja, nossas regras sociais são escritas e materializadas em documentos. Quando tratamos da vida em coletivos familiares, como os condomínios, não é diferente. Estes microssistemas, por estarem inseridos e sujeitos ao ordenamento jurídico brasileiro, devem seguir o mesmo sistema e respeitar as regras gerais que forma previamente estabelecidas com o objetivo de pacificar e organizar a vida de todos.
Há, portanto, hierarquia entre as regras internas de um condomínio ou associação de moradores a as leis externas vigentes no país. Também por força de lei, as regras internas do condomínio devem – e é bom que sejam – escritas em documento próprio para este fim. Serão disciplinadas na convenção de condomínio, para edifícios e conjuntos construídos, e no estatuto social, para os loteamentos fechados.
A título de curiosidade apenas, a diferença técnica entre condomínios e loteamentos é o regime jurídico de origem. Isto é, os condomínios se constituem por divisão fracionada da propriedade de um todo; os loteamentos, por seu turno, se constituem por divisão do todo em propriedades fracionadas e autônomas em relação ao bem de origem.
Além de se exigir forma prescrita, a lei de vigência sobre o tema impõe ainda alguns elementos que deverão obrigatoriamente constar nas convenções de condomínio. Alguns exemplos são a forma de rateio das despesas de manutenção do prédio, modo de usar as coisas e serviços comuns, modo de escolha e atribuições do síndico dentre outras. Além disso, algumas proibições decorrem da própria lei que regula a matéria, é o caso por exemplo da alteração da forma externa da fachada, da decoração das esquadrias das janelas e varandas e da proibição de se exercer na unidade autônoma atividade distinta da finalidade do condomínio (exercer atividade comercial num apartamento, v.g.).
Como ato complementar à convenção de condomínio, os coproprietários deverão ainda dispor e regular questões em regimento interno. E é extremamente recomendável que assim seja e, mais, que o regimento interno seja bem redigido e, de fato redigido, com vistas à dinâmica da vida do condomínio. Ou seja, utilizar meramente um modelo pronto copiado de outro prédio, ou até mesmo de qualquer site pode gerar uma série de dúvidas sobre determinadas condutas imprevisíveis.
A convenção de condomínio ou o estatuto social terão como objeto primordial dar vida e regular a existência do condomínio ou associação de moradores, e aspectos que geralmente interessam e refletem em terceiros. O regimento interno regulará os demais aspectos do convívio dos condôminos que, normalmente, interessam somente às relações internas.
Por Luís Filipe de Oliveira Jesus
Diretor Jurídico Live
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